Los departamentos porteños se achicaron a la mitad: la superficie promedio ya es menos de la mitad que en los años 30

La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires muestra una transformación sostenida en las últimas décadas que se refleja en una superficie cubierta cada vez más chica y en una menor cantidad de ambientes por unidad, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH porteños.

Las unidades construidas desde 2020 presentan una superficie cubierta mediana de 46 metros cuadrados, lo que implica una reducción del 55% respecto de las edificadas en la década de 1930, cuando la mediana alcanzaba los 102 metros cuadrados. En términos concretos, equivale a decir que un departamento promedio actual ofrece 56 metros cuadrados menos que su equivalente de hace casi un siglo, una diferencia similar a la superficie de un dos ambientes porteño típico.

Menos ambientes y cocheras que se venden aparte

La cantidad mediana de ambientes acompañó esa caída: pasó de cuatro en los edificios de los años 30 a apenas dos en los construidos en la presente. En paralelo, la proporción de monoambientes saltó del 1,9% al 35% de la oferta, mientras que las unidades de al menos 100 metros cuadrados perdieron casi cinco puntos porcentuales de presencia y pasaron del 53,2% al 9,4%.

La composición del precio también cambió. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor publicado; en las construcciones de 2025 y 2026 esa proporción bajó al 13,9%, mientras que los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2% al 14%, un dato relevante para el comprador que compara precios entre publicaciones.

Recoleta, Monserrat y Palermo, los barrios más afectados

El informe precisa las diferencias al comparar construcciones previas a 1980 con las levantadas desde 2010. En Recoleta la superficie mediana cayó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50%. Monserrat registró una reducción del 41% y Palermo, del 40%. En cambio, en Villa Devoto la merma fue del 6%, en Villa del Parque del 8,5% y en Villa Urquiza del 9,6%, lo que muestra que el achicamiento fue mucho más marcado en los barrios céntricos que en las zonas residenciales del norte porteño.

La relación entre superficie y cantidad de ambientes se mantuvo estable, en un rango de entre 20 y 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período, lo que sugiere que el cambio responde más a una decisión de producto que a un cambio en el tamaño de los hogares. Para los próximos meses, las consultoras del sector inmobiliario coinciden en que la oferta seguirá dominada por unidades pequeñas, financieramente más viables, mientras la demanda de tres ambientes en barrios como Belgrano, Caballito y Núñez continuará sosteniendo precios por encima del resto.